Ritorna la nostra rubrica con tanti approfondimenti e novità riguardanti i condomini.  Questa volta, vogliamo iniziare da una buona notizia che ci proviene dalla Nota di aggiornamento al Def (Documento di economia e finanza) approvata dal Consiglio dei Ministri con la quale viene confermata la proroga del Bonus facciate anche per tutto l’anno prossimo. Con una differenza: la detrazione scende dal 90 al 60%, restando a quota 90 solo per chi avrà pagato tutti i lavori entro il prossimo 31 dicembre. Ricordiamo che il Bonus facciate è quella misura dedicata a interventi finalizzati al recupero o restauro della facciata esterna degli edifici esistenti ubicati in determinate zone (zona A e zona B), compresi anche i lavori di sola pulitura o tinteggiatura esterna. L’agevolazione, pertanto, riguarda interventi effettuati sull’involucro esterno visibile dell’edificio, vale a dire sia sulla parta anteriore, frontale e principale, sia sugli altri lati dello stabile. Fatte queste premesse, la Divisione Contribuenti AE ha citato la risposta n. 289 del 2020 e la Circolare n. 2/E del 2020, specificando che “in presenza di tutti i requisiti richiesti ai fini dell’agevolazione in commento…il bonus facciate spetta per le spese sostenute per l’intervento sui parapetti dei balconi, trattandosi di elementi costitutivi del balcone stesso”.

Vogliamo prendere spunto da queste ultime notizie per approfondire un aspetto molto dibattuto in materia condominiale: i balconi. Partiamo con una definizione. Il balcone è una struttura architettonica sporgente a sbalzo da una facciata e circondata da un parapetto o una ringhiera, che permette un affaccio all’abitazione. In linea di massima, i balconi, essendo un prolungamento dell’unità immobiliare, sono di proprietà esclusiva del condomino proprietario dell’appartamento, ma è importante distinguere se si sta parlando di balconi agettanti o incassati, poiché ci sono delle peculiarità differenti.

Il balcone agettante è un prolungamento dell’appartamento che si protende verso l’esterno e, solitamente, è munito di ringhiera o parapetto. In questo caso il piano di calpestio è considerato alla stregua di un solaio per l’inquilino del piano sottostante, mentre il parapetto è parte della facciata comune dell’edificio. La differenza dei due tipi di balconi si ripercuote anche sulle spese di manutenzione, poiché, nel caso di balconi incassati, per la parte orizzontale bisogna far riferimento all’art. 1125 c.c. il quale stabilisce che: “le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’un l’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.” Per quanto riguarda la parte verticale, ossia il parapetto, le spese di manutenzione andranno suddivise tra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà.

Qualunque sia il tipo di balcone (agettante o incassato) il pavimento costituisce una parte esclusiva del singolo condominio. Pertanto, come è stato chiarito, il Bonus facciate spetta anche per le spese sostenute per la rimozione e impermeabilizzazione e rifacimento della pavimentazione del balcone come, a titolo esemplificativo, la copertura del piano di calpestio che, a causa della rottura delle piastrelle provoca infiltrazioni di acqua piovana, provocando il distacco dell’intonaco. Tali interventi sono di competenza del singolo condomino e non possono essere imposti dall’assemblea, con la conseguenza che è nulla la delibera assembleare che disponga in ordine al rifacimento della relativa pavimentazione dei balconi di proprietà esclusiva degli appartamenti (Cass. Civ., sez. II, 12/03/2020, n. 7042). Il Bonus facciate spetta anche per la rimozione e riparazione delle parti ammalorate dei sotto-balconi e dei frontalini e successiva tinteggiatura. Dunque, a seguito di questo chiarimento dell’Agenzia delle Entrate, appare chiaro che tra gli interventi ammessi al bonus, oltre al recupero delle parti opache dell’edificio, ci sono i lavori su balconi, sotto-balcone, pilastrini.  A questo proposito, si ricorda che soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si devono considerare bene comuni a tutti, ma solo quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole. Tale fenomeno si verifica soprattutto con riferimento agli elementi decorativi del balcone, anche solo cromatici, i quali non sono progettati e realizzati per fornire utilità al titolare del balcone, ma contribuiscono a conferire allo stabile decoro, armonia e unità di stile.

La detrazione fiscale prevista dal Bonus facciate rappresenta, dunque, un’occasione molto ghiotta che vale la pena non lasciarsi sfuggire e, ora che sai qualcosa in più su cosa comprende e cosa riguarda, controlla il tuo regolamento di condominio e chiedi al tuo amministratore di convocare al più presto un’assemblea che preveda tale argomento come punto all’ordine del giorno.