È appena iniziato il 2022 e nel nostro studio è tempo di bilanci. Com’è noto, l’amministratore, infatti, ha il compito di registrare in maniera accurata e in modo chiaro tutte le spese in cui un condominio è andato incontro nel corso di un anno contabile. Il bilancio condominiale, o per meglio dire, il rendiconto condominiale, è il documento più importante del condominio perché contiene il resoconto della gestione condominiale svolta dall’amministratore. L’art. 1130 bis c.c. stabilisce infatti che “Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve che devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica”. Ogni bilancio condominiale che si rispetti, deve essere scritto come se il condominio fosse un’azienda, dettagliando quote, spese e voci che i soci devono poter comprendere “in un colpo d’occhio”. Quando si parla di bilancio condominiale, di conseguenza, è importante sottolineare che esistono due tipologie di bilancio: Bilancio Consuntivo e Bilancio Preventivo.

Si parla di Bilancio Consuntivo quando è presente il riepilogo storico di tutte le spese sostenute nel condominio nel corso dell’anno precedente, una sorta di estratto conto in cui sono elencate tutte le spese in ordine cronologico e suddivise in base a capitoli di spesa (luci scala, pulizia, spese varie…). In genere, per prassi ed anche per comodità, il periodo di bilancio annuale coincide con l’anno solare. È importante che il documento venga redatto nel modo più dettagliato possibile in modo da evitare che i condomini, visualizzandolo, possano sollevare critiche e obiezioni. Resta inteso che le spese sostenute andranno poi ripartite per ciascuna unità immobiliare e secondo le tabelle millesimali di riferimento.

Al contrario, il Bilancio Preventivo è un documento che presenta il preventivo delle spese da affrontare nell’anno contabile che sta iniziando. Questo tipo di documento ha il compito di individuare quali sono le migliorie che si possono apportare nel condominio, la fruibilità e la vivibilità dell’edificio, tenuto conto del bilancio consuntivo dell’anno precedente e degli eventuali incrementi dei prezzi. È anche probabile, proprio per questo motivo, che il bilancio preventivo possa essere modificato al ribasso perché, magari l’Amministratore nell’anno precedente ha ottimizzato qualche spesa ricorrente, oppure ha impostato scelte che hanno fatto guadagnare e produrre al condominio un avanzo di cassa. Buona norma è che il bilancio sia sempre pari zero, cioè senza attivi o passivi e, a supporto di ciò, l’Amministratore può prevedere una rata extra di conguaglio con la quale si azzera il bilancio precedente e si recuperano spese o passivi da chiudere.

L’art. 1130 c.c. assegna all’amministratore un termine per la convocazione dell’assemblea ai fini dell’approvazione ai fini dell’approvazione del bilancio consuntivo. La stessa norma diche l’assemblea deve essere convocata entro centottanta giorni, ma non che si debba riunire entro quel periodo, il che non costituisce una banalità perché lascia più raggio di manovra all’amministratore.

Per quanto riguarda le maggioranze richieste all’assemblea per l’approvazione del bilancio sono diverse a seconda che si tratti di prima o seconda convocazione. Nel dettaglio: in prima convocazione è necessaria la maggioranza dei presenti (anche per delega) in assemblea che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio; in seconda convocazione è, invece, sufficiente la maggioranza dei presenti che rappresentino almeno un terzo del valore dell’edificio. Di conseguenza è annullabile la delibera se i condomini contrari detengono un valore della proprietà superiore a quello della maggioranza del voto personale. La legge assegna anche un termine di 30 giorni per contestare la delibera che approva il bilancio, termine che decorre: per i presenti ed astenuti, dal giorno della votazione; per gli assenti, dal giorno di comunicazione del verbale dell’assemblea a cura dell’amministratore. Ricordiamo che la mancata contestazione della delibera rende impossibile contestare le richieste di pagamento avanzate dall’amministratore sulla base del piano di riparto in questione.  Attenzione: chi ha votato “a favore”, non può impugnare la delibera!

In conclusione, quello inerente il bilancio è uno dei maggiori obblighi posti a carico dell’amministratore il quale, in caso di inadempimento, andrà incontro a pesanti conseguenze come, ad esempio, la revoca.

Cari condomini affidatevi, dunque, ad un amministratore onesto e trasparente, che vi consegni fin da subito le chiavi di lettura della sua buona gestione condominiale: solo così potrete evitare rendiconti falsi, gonfiati e fatti “a modo proprio”.